주택도시보증공사(HUG)의 아파트 고분양가 판단기준이 최저 주변 아파트 평균 매매가 수준으로 낮아진다. 고분양가로 판단될 경우 HUG의 보증심사 승인이 제한되기 때문에 상한 기준이 낮아지면 아파트 분양가격도 기존보다 떨어질 전망이다.
HUG는 아파트 고분양가 사업장의 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다고 6일 밝혔다.
당초 HUG는 아파트 단지의 고분양가 사업장 여부를 인근 지역의 아파트 분양가와 비교해 판단했다. 개선안은 이 같은 지역과 인근 기준을 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 등 3가지에 해당되는 경우로 세분화했다.
‘1년 이내에 분양 기준’으로는 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 해 보증을 받으려는 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균 분양가를 초과하거나 사업장의 최고 분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우로 설정했다.
‘1년 초과 분양기준’은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균 분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가로 간주한다.
‘준공기준’은 당해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당한다. 기존 준공아파트 평균매매가의 110% 초과에서 100%로 바뀌는 셈이다.
비교사업장의 선정 순위는 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 순으로 적용한다. 여기에 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외된다.
고분양가 사업장의 평균분양가 산정 방식도 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 바꿨다. 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격으로 바꿔 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄 적용하는 방식이다.
HUG 관계자는 "기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것"이라며 "이번 조치로 1년초과 분양기준 및 준공기준의 경우 분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 말했다.
HUG는 이번에 변경된 기준을 적용함에 따른 주택시장의 혼선을 방지하고자, 약 2주간의 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경된 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 적용할 계획이다.
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