1. 환산보증금이란?
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보호대상은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모를 고려하여 구체적으로 정하고 있는데 이때의 보증금은 환산보증금을 의미한다. 환산보증금의 산출방식은 보증금+ 월세*100의 금액을 의미하며 이 금액은 서울인 경우는 2억6천만원, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역은 2억 1천만원, 군지역과 인천광역시지역을 제외한 광역시는 1억6천만원이고 그밖의 지역은 1억5천만원이다.
즉 이 금액을 초과하는 상인은 영세상인이 아니라고 보아 민사특별법인 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 민법에 의한 임대차규정이 적용된다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 부가가치세를 포함한 월세가 100만원이라면 환산보증금액은 1000만원+100만원*100=1억1천만원이다.
2. 대항요건과 확정일자.
상가건물 임대차보호법에서 규정하는 대항력의 요건은 “건물의 인도”와 “사업자등록신청”이다. 사업자등록은 부인명의로 하고 임대차계약은 남편명의로 하여 영업을 하고 있는 경우는 실제건물의 임차인의 이름과 사업자등록자의 명의를 일치시키야 대항력이 발생한다.
그리고 대항력의 발생시기와 관련하여 상가건물은 2009년 2월 1일 입주했으나 사업자등록은 2월2일에 한 경우 대항력은 두 가지 요건 중 늦게 갖춘 날의 다음날인 2월3일 오전 0시부터 발생한다. 상가임대차의 경우 확정일자는 상가건물의 소재지를 관할하는 세무서에서 받는것이지 동사무소에서 받는 것이 아니다.
3. 시설비를 투자와 차임 등의 증감청구권의 범위
임차인이 자기의 영업상의 목적을 위하여 투자한 비용에 대하여 임대차기간 만료시 임대인에게 반환을 청구 할 수 없고, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상복구하여 명도하기로 하는 약정은 비용상환청구권의 포기하기로 하는 유효한 특약이므로 그러한 특약 후에는 비용상환이 이뤄지지 않고 시설투자비용을 이유로 유치권을 주장할 수 없으므로 시설 투자시는 이점을 염두해둬야 한다.
차임 등의 증감청구와 관련하여 2008년 8월 21일 개정된 내용은 년 9%의 범위에서 보증금이나 차임의 증액을 요구할 수 있며 감액시는 제한이 없다.
4. 계약갱신 요구권.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사할 수 있다. 임차인이 최초 1년 기간으로 임대차계약을 체결한 경우는 최초1년을 포함하여 5년간 임대차기간이 보장되는 것이며 따라서 최초의 계약기간을 이후에도 임차인은 4년을 더 주장할 수 있다.
이 경우 임대인의 입장에서는 계약을 갱신하여야 하는 바 임차인이 3회이상의 차임을 연체하거나 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유의 회복이 필요한 경우 등에는 임대인은 임차인의 계약 갱신요구를 거절 할 수 있다.
5. 권리금
권리금이란 주로 도시의 토지나 상가의 임대차에 부수하여 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익내지는 특수한 권리이용의 대가로 임차권의 양수인으로부터 그 양도인에게 지급되는 금전으로 입법이 아닌 관행에 의하여 규율되고 있다.
권리금을 임대인에게 반환요구 할 수 있는가와 관련하여 임대인의 사정으로 임대차계약을 중간에 해지하므로써 계약기간 동안 재산적 가치를 이용하게 해주지 못하였다는 사정이 없다면 권리금은 원칙적으로 임대인에게 반환청구 할 수 없다.
부동산써브 하재윤 상담위원은 “자영업을 운영하려고 할 때 상가건물임대차법의 내용을 숙지하고 주의사항을 꼼꼼히 살펴 권리보호에 빈틈이 없도록 해야 한다.”고 말했다.
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