[데일리경제]국민 보금자리 주택건설을 골자로 하는 9.19 부동산대책이 나왔다. 지난 8.21 부동산 활성화대책을 시작으로 9.1세재개편안에 이어 한 달동안 무려 3개나 되는 부동산대책이 나온 셈이다. 이번 대책은 크게 2가지 내용을 담았다.
먼저 향후 10년(2009년~2018년) 동안 전국에 공급될 주택의 로드맵을 제시했다. 이 기간 전국에 공급 예정인 주택은 5백만 가구. 그리고 이중 3백만 가구는 수도권에 나오고 나머지 2백만 가구는 지방에 나온다. 국민 주거안정을 위해 보금자리 주택건설 계획도 밝히고 있다. 특히 입주시기나 분양가, 입지를 수요자가 선택할 수 있는 사전예약제를 최초로 실시할 예정이다. 그렇다면 이번 대책 이후 과연 시장은 어떻게 움직일까, 부동산포털 닥터아파트는 대책이후 시장을 전망해 봤다.
*전망이유주택구매심리 위축
-국민 보금자리 주택공급량 풍부
-분양가 15%내외 저렴하게 공급
-금융지원 확대
*도심 전체 주택가격 상승 불가피
-재개발, 재정비촉진지구 등 도심 전체가 공사중
-역세권을 통해 공급되는 주택 16만가구
-재정비촉진지구 지정 및 용적률 상향
*2기 신도시 및 택지개발지구 인기 떨어져
-도심주택공급 10년 동안 1백80만가구 확대
-그린벨트 등에서 40만가구 공급
-수도권 외곽 거주 수요 반감
주택구매심리 위축
가장 먼저 예상해 볼 수 있는 것은 수요자들의 주택구매심리 위축이다. 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있는 국민 보금자리 주택은 공공(1백50만 가구)과 민간(50만 가구)이 합해 모두 2백만 가구다. 이중 수도권에만 1백만 가구가 공급될 예정이다. 10년 동안 수도권에 나올 주택이 3백만 가구 인 것을 감안하면 수도권에 나올 보금자리 주택이 결코 적지 않은 수임을 알 수 있다. 공급유형도 분양주택은 물론 10년 임대후 분양전환이 가능한 공공임대나 장기전세 등이 나온다.
여기에 적은 금액으로 지분을 취득한 후 단계적으로 지분 취득이 가능한 지분형 임대주택도 공급할 예정이다. 여기에 그치지 않고 분양가(15% 내외 인하 예정)는 물론이고 금융지원을 확대해 보다 저렴한 주택을 보다 좋은 조건으로 구입할 수 있게 해줄 방침이다. 결국 보금자리 주택 공급계획은 수요자로 하여금 당장 집 사는 것을 멈추라는 신호로 받아들일 가능성이 높다. 주택을 사려는 심리가 크게 위축될 것으로 전망되는 이유다. 현재도 아파트시장은 고가아파트가 있는 강남권 등을 제외하고 매수자 우위시장이다.
금리 인상에 따른 대출금 부담과 여기에 이번 9.1세재개편으로 1가구 1주택자들의 비과세요건이 강화(거주요건 2년 --> 3년)됨에 따라 매물이 나오고 있지만, 사려는 사람은 느긋하다. 이런 상황에서 이번에 나온 보금자리 주택 공급계획은 아파트값을 전반적으로 잡아주는(하향 안정) 계기가 될 것이다. 단 전세가는 강세를 띨 것으로 보인다.
보금자리 주택을 받기 위해선 당장 집을 사지 않고 전세에 머무르려는 수요가 많을 것이기 때문이다. 도심 전체 주택가격 상승 불가피하고 전반적으로 집값은 안정세가 예상되지만 국지적으로 개발호재가 있는 곳에 주택가격 상승은 불가피 해 보인다. 이미 서울 도심은 재개발, 뉴타운, 경전철 등 개발호재가 풍부하다. 여기에 이번 대책을 통해 재정비촉진지구를 25개나 새로 지정하고 역세권을 개발하고 준공업지역에 공동주택건설을 확대함에 따라 도심 대부분 지역에서 개발이 이뤄지게 됐다. 결국 이런 개발호재 발생은 해당지역 및 인근지역 주택가격을 상승시킬 수 밖에 없다.
실제 역세권 개발 시범지구로 지정된 가리봉동의 경우 소형 다세대 주택 3.3m2당 지분가격이 현재 3천만원을 호가한다. 9월 사업시행인가신청이 예정된 서대문구 홍은동 12구역의 소형 지분시세(3.3m2당 2천만원)보다 1천만원 이상 높다. 또한 개발을 위해 이주가 발생할 때 인근 지역 전세가 불안도 초래할 수 있을 것으로 예상된다.
2기 신도시 및 택지개발지구 인기...글쎄
2기 신도시나 수도권 택지개발지구의 인기가 예전만 못하게 될 것으로 보인다. 택지개발지구에서 공급되는 아파트는 계획적인 개발과 쾌적함으로 언제나 인기가 좋았다. 물론 분양가상한제 실시에 따른 전매제한 기간 강화로 일부 지역은 분양 당시 고전을 면치 못했지만 시간이 가면서 별 어려움 없이 분양을 마쳤다. 앞으로 이런 분위기는 힘들 것으로 보인다. 수도권에 공급되는 3백만 가구 가운에 도시근교 및 외곽에서 공급이 예정된 주택은 1백20만 가구다. 그리고 1백20만 가구 가운데 서울이나 수도권 도시 주거지역에서 가까운 그린벨트 등 40만가구가 공급되고, 기존 도심에서도 이미 추진되고 있는 100만가구외 이번 정책을 통해 추가 공급 예정인 80만 가구 등 180만 가구를 공급할 계획이다.
재건축, 재개발 등에 방법으로 도심에 주택공급이 확대되고 도심과 가까운 그린벨트에 아파트가 공급된다면 굳이 도심 외곽으로 나갈 필요성이 없어지는 것이다. 따라서 서울 접근성이 떨어지는 동탄, 양주, 오산 등 신도시와 택지개발지구의 인기가 예전만 못할 것으로 전망해 볼 수 있다.
