이명박 후보 당선 이후 부동산 시장 전망

<정책 기조 및 영향>

* 부동산 정책 기조는 대체로 친(親)시장적인 방향으로 선회가 예상.
- 참여정부의 수요억제 정책보다는 공급 확대에 정책의 초점을 맞출 것으로 보인다. 전반적인 규제 완화 움직임에 따라 부동산 시장이 다소 회복 가능성이 예상된다.
- 거래량 증가 및 일부 국지적인 가격 상승 가능성이 있다. 단, 실제 규제완화를 위한 입법 과정까지는 적지 않은 진통이 예상된다. 특히 새 정부 출범 이후 4월 총선이 정치적으로 중요한 변수인 만큼 시장이 급랭하지 않는 한, 집권초기인 2008년 상반기 내 획기적인 규제완화는 힘들 것으로 예상된다.

* 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 탄력 조정하겠다고 밝혔는데, 매수세 회복을 통한 거래 증가 예상, 단 시장이 다시 과열될 경우 원 위치될 것.
- 규제 완화를 하더라도 공급 확대로 수급불안이 해소되면 장기적으로 가격은 하향안정세를 보이게 되므로 집값 상승을 기대하기는 힘들 것이다. 더욱이 현재 재건축을 포함한 아파트 가격이 워낙 많이 올라 규제완화에도 수익성 맞추기가 쉽지 않는 상황이다.

* 참여정부 기간 부동산 가격이 상승한 원인은 저금리와 과잉 유동성이 큰 요인이었던 만큼 금리 상승과 주식펀드 등 대체상품 등장으로 부동산 자금쏠림 현상이 재연되기는 힘든 구조다.

* 결국 대선이후 정책변수가 시장에 영향을 주는 중요한 요인인 것은 사실이나 ‘획기적인 규제완화-부동산 가격 급상승’으로 연결되기를 기대하기는 힘들 전망이다.

<세금 규제 ‘미세 조정’ 가능성>

* 취득세, 등록세 통합 : 시행에 큰 무리 없을 것으로 보이고 부동산 구입자들의 부담이 다소 줄어든다.

* 양도소득세와 종합부동산세 감면 : 1가구1주택 장기 보유자에 대해서만 선별 적용이 예상된다.
- 시장에서 기대하는 1가구 2주택자, 3주택자에 대한 세금 규제완화는 어려울 것이다.
- 다주택자에 대한 세금 인하가 없을 경우 시장에 미치는 영향은 제한적이다.
- 선의의 실수요자를 보호하기 위한 ‘숨통 터주기’ 정도에 불과해 이미 침체된 부동산 시장의 판도를 돌리기는 힘들다.
- 1가구 1주택자에 대한 양도세 완화는 장기보유특별공제(10~45%) 상향 조정, 또는 고가주택(시가 6억원)의 기준 상향 조정 가능하다.
- 이 경우 강남등 고가주택 한 채 보유자들의 수혜가 예상된다.

* 종부세 등 보유세는 유지하되, 1주택 장기보유 실수요자 및 고령자에만 일부 완화가 예상된다.
- 주택 종부세 대상의 경우 현재 ‘세대별 합산 6억원 초과’에서 ‘인별 합산 9억원 초과’로 바뀔 가능성이 있지만 출범 초기보다는 시장 안정 정도를 지켜본 뒤 추후 도입이 예상된다.

<강남 재건축 풀기에는 현실 녹록치 않아>

* 주택 공급 확대를 위한 재개발, 재건축 활성화 정책이 예상된다.
- 단, 재건축 규제완화 조치는 강남의 집값을 자극해 전체 시장에 영향을 줄 우려가 크다.
- 따라서 정책 의지보다는 반드시 시장 안정이 전제되어야만 시행이 가능하다.
- 규제 완화로 집값이 불안해질 경우 다시 ‘원위치’ 가능성도 있다.
- 특히 집권 초기 강남 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 높지 않아 보인다.

* 단, 뉴타운 등 재개발은 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다.

<집권 초기 수도권 규제완화보다는 지방살리기에 정책 초점 맞출 듯>

* 수도권의 재건축 규제완화보다는 우선적으로 지방 등 건설경기 침체지역 규제 완화가 예상된다.
- 주택업체 도산과 기하급수적으로 증가하는 미분양 해소를 위한 정책 발표 가능성이 있다.
- 미분양 주택 취득시 1가구 2주택 양도세 중과세율(50%) 배제, 또는 미분양 주택 구입시 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 기간을 1년에서 2년으로 확대할 가능성이 있다.
-내년 4월 총선을 앞두고 있어 ‘표심’ 장악을 위해 지방문제를 선결과제도 삼을 가능성이 클것으로 예상된다.
-전문가들도 지방 부동산은 투기가능성이 작고 다른 지역의 영향이 미미하다는 점을 감안, 완화요구해 논란 여지가 작을 것으로 본다.

<분양제도 개편 관련>

* 분양가상한제 공공부문에만 적용 찬성 입장, 원가공개도 민간에는 반대 입장이므로 집권 내 관련 규제 개편 가능성 있다.
-주택 전매제한 및 재당첨 기간 제한도 장소와 시기에 따라 탄력적으로 조정 가능성이 언급되고 있다.

* 단, 입법으로 연결되기까지는 상당한 논란 예상
특히 분양가 상한제 아파트에 서민들의 기대가 큰 것이 사실이다. 시세보다 20~30% 싼 아파트가 나온다고 해서 무주택자들이 집을 사지 않고 기다리고 있고, 분양가 상한제 아파트가 주택공급을 줄일 가능성이 있는 부작용이 있지만 저가의 아파트를 공급하는 메리트도 있다.
-민간부문의 분양가 상한제를 폐지할 경우 고분양가 후폭풍에 따른 부작용을 어떻게 차단할 수 있을 지 귀추가 주목된다. 

<대운하 및 U자형 국토개발 등 대규모 개발 호재 지역 수혜 전망>

* 핵심 공약이었던 한반도 대운하 건설을 비롯, U자형 국토개발 등 대규모 개발 프로젝트가 예상되는 지역들의 국지적인 강세 전망된다.

* 대운하가 지나는 여객, 화물터미널 기지 등을 중심으로 부동산 시장 활기 예상
- 단, 경제성 여부나 환경훼손을 놓고 반대여론이 만만치 않아 적지 않은 진통이 있을것으로 보인다. 따라서 대운하 건설에 따른 후광지역 투자는 리스크가 큰 만큼 실행계획이 좀더 구체화될 때까지 기다리는 것이 바람직하다.

* 3면의 바다를 모두 활용하는 U자형 국토개발이 진행될 경우 해안지역들의 수혜 예상
- 서해안, 남해안, 동해안에 위치한 해안도시를 해양도시특구로 지정해 거점도시화하고 이들을 중심으로 10개 산업클러스터로 조성할 계획인 만큼 이들 해안지역의 콘도, 펜션, 골프장의 개발 수요가 크게 늘어날 것으로 전망된다.
-기존 서해안에서 향후 남해안으로 개발 압력이 높아짐에 따라 남해안이 새로운 투자처로 부상할 가능성이 있다. 

* 그린벨트와 군사제한 구역도 부분적으로 풀릴 전망
특히 지방 도농복합도시의 그린벨트에 대해선 기능을 조정할 것을 밝혀 수도권 지역에 위치한 농지, 산지 등 그린벨트 지역을 비롯, 지방 도농복합도시의 그린벨트 지역의 수혜가 예상된다. 단, 주변여건을 고려해 단계적으로 조정할 것으로 보여 향후 로드맵을 지켜본 후 움직이는 것이 바람직하다.

* 수도권 중심으로 토지 수요는 증가하는 반면 지방의 경우 남해안 등 개발예정지 일대를 제외하고는 침체 기조를 나타낼 가능성이 높다. 따라서 토지 시장 양극화 심화되는 만큼 지방은 큰 호재지역을 중심으로 압축 투자하는 것이 바람직하다.

* 충청권은 행정복합도시를 ‘명품도시’로 확대 추진하겠다고 밝혀 행정도시 건설 차질에 대한 우려가 해소 됐지만 이미 급등한 가격 부담과 공급 과잉으로 상승세가 확대되기는 힘들 것으로 예상된다.

도움말 = 스피드뱅크 부동산연구소장 박원갑

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