유치권이야기에 이어 이번에는 경매에서 어렵게 생각하는 관습법상 법정지상권에 대하여 알아보기로 한다.
토지만 경매에 부쳐지는 경우 법원은 무조건 “법정지상권 성립여지 있음”이라고 공고한다.
그러나 토지와 건물의 소유자가 다른 사람이면 이 법정지상권은 염려하지 않아도 된다.
다만, 한 번이라도 소유자가 동일하였다면 관습법상 지상권이 전전양수되므로 토지만이 매각되는 경우 구등기부와 폐쇄등기부까지 조사하여 면밀히 검토할 필요가 있다.
그러면 민법상 계약에 의하여 성립되는 지상권이나 법정지상권이 아닌 관습법에 의하여 확립된 관습법상의 법정지상권에 대하여 알아보자.
관습법상의 법정지상권은 동일인에게 속하였던 토지와 건물이 그 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 지상권을 말한다(대판 1986.5.27. 86다카62 등). 관습법상 법정지상권이 성립하기 위한 요건은,
첫째, 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유에 속하고, 동일인 소유의 등기가 되어 있어야 한다.
다만, 대지소유자가 건물을 신축한 경우에는 당해 건물을 원시취득하였다 할 것이므로, 그 건물이 미등기건물이거나 무허가건물인 때에도 관습법상 법정지상권을 취득한다(대판 1988.4.12. 87다카2404).
강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 매수인에게 이전된 경우에 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 때, 매각대금의 완납시가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하므로 동일인 소유에 속하게 된 일자는 매각대금 완납시기보다 앞선다.
강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포합됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다( 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정 등 참조).
즉, 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단한다( 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결).
그러나 가압류나 압류에 선행하는 저당권이 설정되어 있다가 후행압류에 의하여 강제경매가 진행되는 경우 저당권 설정당시를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다(2013.4.11. 선고 2009다62059 판결)
둘째, 동일인의 소유였던 토지와 건물 중에서 어느 하나만을 ‘매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등’을 원인으로 소유자가 달라지게 되는 경우이다.
타인소유의 토지위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수자가 건물만을 매매로 취득한 경우에는 처분당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이 아니므로 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다.
또한 토지와 미등기건물을 함께 매수한자가 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 소유권이전등기를 넘겨받지 못한 경우에 전 소유자에게 관습법상 법정지상권을 인정할 이유가 없다.
셋째, 관습법상 법정지상권은 강행규정이 아니라 임의규정이므로 당사자가 포기할 수 있다. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 있는 경우 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다.
관습법상 법정지상권의 효력은,
첫째, 관습법에 의하여 당연히 성립하는 것이므로 민법 제187조에 의하여 등기할 필요가 없다(대판 1972.7.25. 72다893 등). 또한 관습법상 법정지상권자가 새로운 토지주인에게 지상권을 주장하기 위하여 등기 없이도 가능하다.
둘째, 이 법정지상권은 당사자간에 기간을 약정하지 아니한 것으로 민법 제281조 규정에 의하여 그 목적물의 최단 기간을 정한 것으로 본다. 그러므로 견고한 건물의 경우 30년의 지상권이 성립한다.
셋째, 지료는 당사자의 합의에 의하여 결정하고 합의가 이루어지지 않으면 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.
넷째, 건물사용에 필요한 범위에서 대지사용권이 인정된다. 관습법상 법정지상권이 성립 후 구분건물을 철거하고 신축한 경우 신축건물에도 지상권이 인정되나 구 건물을 기준으로 하여 인정된다.
이상 유치권이야기에 이어 관습법상 법정지상권에 대하여 개략적으로 살펴보았다. 이 제도는 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점에서 생긴 제도이므로, 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 실현으로 보면 될 것이다.
부동산 경매에 있어서 유치권과 이 법정지상권을 어렵게 생각하여 매수를 포기하는 사례가 많으나 조금만 더 면밀히 검토하면 그리 어렵지 않게 풀리는 경우가 많다. 설령 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우에도 건물사용에 필요한 범위에서 대지사용권이 인정되므로, 그 면적이 작다면 이것을 감안하여 입찰가격을 정하면 될 것이다.
■ 칼럼니스트
고옥기 한국경영자문원 자문위원
▣ 경력
- 법무사
- 수원지방법원 성남지원 조정위원
- 하남시청 기간제근로자 면접위원
- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사
- 서울중앙지방법원 등기전산화
- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장
- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관
- 서울중앙지방법원 민사신청과
- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여
- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여
- 행정사
- 공인중개사
