현재 여당이 부동산폭등의 원인으로 지목하고 있는 2014년 말 개정된 법률은 이른바 재건축특혜법이라고 하는 부동산3법이다. 이 법은 분양가 상한제를 공공택지에는 적용하되 민간택지의 경우 탄력적으로 운영하며 재건축 조합원에게 3주택까지 분양을 허용하고 재건축 초과이익 환수제도를 3년 유예하는 내용이다.
먼저, 분양가 상한제는 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다(주택법 제57조 및 동 시행령 제59조).
1997년 외환위기가 도래하면서 주택시장이 침체되자 외환위기 전에 시행되었던 분양가상한제 폐지하였다. 이후 신규 분양주택의 분양가격이 점점 높아지면서 주변 아파트 가격까지 상승시키는 부작용이 발생하자 2005년 분양가상한제를 다시 부활했다. 공공택지에 지어지는 주택에 대해서만 적용됐다가, 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에 대해서도 이 제도가 도입되어 전면 시행되었다.
그러나 다시 주택공급 위축, 아파트의 품질 저하 등의 부작용이 나타나면서 2014년 분양가상한제의 민간택지 적용 요건이 강화되는 법이 통과되었다. 강화된 요건으로 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례가 없이 유명무실하다가 주택가격이 급등하자 2019년 말에 분양가상한제 적용지역을 공고하여[국토교통부 제2019호-1733호 분양가상한제 적용지역 공고), 재건축아파트의 경우에는 2020. 7. 28. 이후 입주자모집공고 분부터 민간택지 분양가상한제가 시행되었다.
둘째, 재건축초과이익환수법은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 일정 금액을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예(재건축이익환수법 제3조의2)되었다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 또한 2019. 12. 27. 헌법재판소의 결정으로 이 법이 합헌으로 결정됨에 따라 법 시행에 힘을 실어 주었다.
재건축 초과이익환수제는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되는 제도이다. 여기서 말하는 '개발이익'은 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다. 그리고 재건축이란 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다.
재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 일부이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값이다.
셋째, 2014년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 재건축 조합원들에게 보유주택의 수만큼 주택을 공급할 수 있도록 하여 조합원 1인당 3채까지 공급이 가능하다(법 제76조 제1항 7호 라). 과도한 투기방지 차원에서 수도권 과밀억제권역내 재건축 단지의 경우 소유 주택수와 관계없이 1주택만 공급하도록 하였으나, 조합원에게 3주택까지 공급이 가능해지면 다주택 조합원이 우선 공급받는 만큼 현금청산을 요구하는 조합원이 감소하게 되어 사업성 개선효과가 기대되고, 조합원의 소유 주택 수만큼 주택을 공급받고 이를 전월세 주택으로 공급하면 민간 임대주택이 증가하는 효과도 기대해볼 수 있다고 당시 법 개정 취지를 들었다.
이상 요즘 회자되고 있는 부동산3법에 대하여 간략하게 설명을 덧붙였다. 법 개정 당시 침체기에 있던 주택시장의 정상화를 위해 이 법이 통과되었다. 취지는 부동산 거래 활성화에 걸림돌로 작용하던 규제를 철폐하는 내용을 담았다고 하나, 현재 우리나라 부동산 과열현상을 보면 위 3법 개정으로 인한 나비효과 또한 부인할 수는 없을 것이다.
한국경영자문원 운영이사 고옥기 법무사
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