사람들이 재테크를 하는 이유 중 무엇보다도 바라는 것은 경제적 자유를 얻고 싶은 마음일 것이다. 재테크 방법론은 일일이 열거할 수도 없겠지만 그 중에서 부동산 경매도 한 가지 방법이다.

부동산 경매의 방법론은 공경매와 사경매로 나눌 수 있고, 공경매는 민사집행법상의 법원경매와 국세징수법에 의한 공매를 들 수 있다. 법무사인 필자는 법원경매 중 권리분석을 잘못하면 매각대금 외 추가부담이 생길 수 있는 유치권에 대하여 개략적으로 소개하기로 한다.

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리이다(민법 제320조 제1항). 예컨대 시계를 수선한 자는 그 수선료를 지급받을 때까지 그 시계의 인도를 거절할 수 있는 것이다.

유치권이 성립하기 위하여는(민법 제320조) 몇 가지 요건이 있다.
첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산, 동산)과 유가증권이다.

둘째, 유치권을 행사할 수 있는 채권과 유치물과의 견련관계의 문제인데, 예를 들면 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대급채권 잔액을 변제받기 위하여 이 다세대주택 중 한세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 이 유치권은 이 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 전부를 채권으로 하여 성립한다(대판 2007.9.7., 2005다16942). 즉, 공사대금과 유치물과의 견련성을 인정할 수 있다.

다만, 갑이 수급인을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 ‘건축자재를 공급’ 한 갑의 건축자재대금채권은 갑과 을과의 자재매매계약에 따른 채권에 불과할 뿐 건물자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권을 행사할 수 없다(대판 2012.1.26., 2011다96208). 따라서 갑은 건축시공을 하지 않았고 단순히 을에게 자재만 공급하였기 때문에 견련성이 없다고 해석된다.

셋째, 채권의 변제기가 도래하여야 한다.
채권의 변제기가 도래하기 전에 유치권을 인정한다면, 변제기 전에 채무이행을 간접적으로 강제하는 결과가 되기 때문이다. 공사를 완료한 수급인의 공사대금 잔액은 공사를 완료한 시점에 변제기가 도래하였다 할 것이다. 채무자 소유인 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도, 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금을 취득함으로써 그 때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 주장할 수 없다.

넷째, 타인의 물건 또는 유가증권의 점유이다.
유치권자는 반드시 타인의 물건이나 또는 유가증권을 점유하고 있어야 한다. 이 점유는 직접점유이든 일정한 법률관계에 의하여 타인에게 물건의 점유만 이전한 간접점유이든 상관이 없지만, 점유는 계속되어야 하고, 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸한다. 또한 이 점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다. 즉, 건물에 대하여 매매계약이 체결되었으나 매매계약이 해제된 후 그 건물에 대하여 비용을 지출한 매수인의 유치권은 성립되지 않는다.

다섯째, 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.
계약자유의 원칙상 당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우에는 이 특약은 유효하여 유치권이 성립하지 않는다.

그러면 유치권이 성립하면 어떤 효력이 있는가(민법 제320조 제1항, 제322조, 제323조, ) 여러 가지가 있지만 두 가지만 소개하려 한다.

첫째, 유치권자는 그 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 유치권은 채권과 달리 물권이므로 유치권자는 채무자나 제3자에게 유치권을 주장할 수 있어 유치물이 제3자의 소유가 된 때에도 새로운 소유자에게도 행사할 수 있는 것이다. 그러므로 경매절차에서 매수자에게도 유치권을 주장하여 채권을 변제받을 때까지 유치물의 인도를 거절할 수 있다.

둘째, 경매권과 우선변제가 가능하다.
민법은 유치물의 경매권을 명문으로 인정함으로써 유치권의 담보적기능을 한층 더 강화하였고, 원래 유치권자에게는 다른 담보물권자와는 달리 우선변제권이 인정되지 않지만, 채무자나 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제해야 하므로 실제로는 우선변제권이 있는 것과 마찬가지이다.
유치권은 타 담보와 달리 특유한 소멸사유가 있다.
점유는 유치권의 존속요건이므로(민법 제328조), 이를 상실하면 유치권도 당연 상실한다. 그러나 점유를 침탈당한 경우에도 마찬가지이지만, 점유물반환청구권에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유를 상실하지 않았던 것(민법 제192조 제2항 단서)으로 되므로 유치권도 처음부터 소멸하지 않았던 것으로 된다.

가끔 공사 중인 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 본 적이 있을 것이다. 유치권의 ‘점유’를 인정받기 위한 조치인데, 유치권은 등기나 등록 등 기록을 명확하게 할 수 없는 것이 특징이어서 현수막, 건물주변에 펜스나 방범장치를 설치하여 점유하고 있음을 표현한다. 특히 점유할 타이밍이 중요한데, 부동산에 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없기 때문에(대판 2005.8.19., 2005다22688), 유치권자의 이런 조치는 유치권이 성립하면 지체 없이 행사하는 것이 중요하다.

유치권이 주로 문제가 되는 경우로는 경매나 공매절차(체납처분)에서이다. 경매나 공매에서 부동산을 매수하고자하는 많은 사람들이 관심을 가지고 있지만, 다른 담보물권과 비교하여 유치권만의 특이성, 제도미비, 또는 이를 악용하려는 자들 때문에 매수가격은 저감되고 경매절차가 지연되는 등 많은 문제가 있다.

점유라는 불완전한 공시방법과 채권의 진정성 유무 및 수액 파악 유무가 결코 쉽지 않기 때문이다.

■ 칼럼니스트
고옥기 한국경영자문원 자문위원

▣ 경력
- 법무사
- 수원지방법원 성남지원 조정위원
- 하남시청 기간제근로자 면접위원
- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사
- 서울중앙지방법원 등기전산화
- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장
- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관
- 서울중앙지방법원 민사신청과
- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여
- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여
- 행정사
- 공인중개사

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