부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭:부동산실명법)의 제1조 목적을 보면 “부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산 등기제도를 악용한 투기•탈세•탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다”라고 되어있다. 즉, 부동산을 차명보유 하는 것을 금지하는 입법을 1995년 금융실명제와 함께 입법하였다. 명의신탁의 금지대상은 부동산에 관한 소유권뿐 만아니라 민법의 물권법 상 등기가 가능한 권리에 관하여도 금지대상이다.
그 종류 및 법적효력을 보면 첫째, 2자간 명의신탁은 자기소유(신탁자)의 부동산을 타인(수탁자) 명의로 등기하는 경우로서 명의신탁 약정 및 소유권이전등기가 무효이다. 소유권이전등기가 무효이므로 등기가 유효임을 전제로 한, 소유권은 처음부터 이전되지 아니한 것으로서 신탁자가 어떠한 손해를 입었다고 할 수 없어 신탁자가 수탁자를 상대로 한 부당이득 반환을 원인으로 한 소유권이전등기 청구 및 유효한 약정을 전제로 한 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구는 불가능하지만, 무효임을 전제로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 가능하다.
둘째, 3자간 명의신탁 중 중간생략형 명의신탁은 매도인과 매수인(신탁자)사이에 매매계약 후 명의수탁자 앞으로 등기하는 경우이다. 매도인과 신탁자인 매수인 사이의 매매계약은 유효하다. 그러나 매도인에게서 수탁자로의 소유권이전등기는 무효이므로 매도인은 진정한 소유권자로서 수탁자명의의 등기의 말소를 청구하거나 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 신탁자와 매도인간의 매매는 유효하므로 신탁자는 부동산의 등기명의를 보유한 수탁자가 비협조적일 때는 매도인을 대위하여 수탁자명의의 등기말소를 청구할 수 있을 뿐이다.
마지막으로, 계약명의신탁은 명의수탁자가 그 일방당사자가(매수자)가 되고 타방당사자(매도인)가 명의신탁사실을 알지 못한 경우이다. 부동산실명법은 차명등기를 금지하는 것이지 부동산의 매매까지 금지하는 것은 아니기 때문에 매도인과 수탁자간의 매매계약은 유효하다. 매도인이 선의인 경우 매도인에서 수탁자로 소유권이전등기는 유효하다. 이 경우 물권변동은 유효하고 수탁자는 전 소유자인 매도인 뿐 만아니라 신탁자에 대한 관계에서도 적법하게 소유권을 취득한다.
다만, 매도인이 명의신탁관계를 알고 있는 경우 매매계약, 소유권이전등기, 명의신탁약정 모두 무효이다. 매도인에서 수탁자로의 소유권이전등기는 무효이므로 매도인은 수탁자로의 소유권이전등기를 말소할 수 있지만, 신탁자와 수탁자간 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자는 유효한 약정을 전제로 한 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구는 불가하다.
위와 같은 제재에도 불구하고 부동산실명법은 제8조에서 종중, 배우자, 종교단체에 대한 특례를 두어 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우 부동산실명법 위반이 아니라고 하였다.
일부 법 위반이 아닌 경우를 제외하고, 부동산명의신탁은 부동산거래를 음성화하고, 탈세나 강제집행의 회피목적 등 문제가 발생하고 있기 때문에 사회적으로 폐단이 적지 않아 법에 의해 금지되고 있다. 또한 명의신탁자 뿐만 아니라 수탁자도 형사처벌을 받을 수 있고, 높은 과징금이 부과될 수 있으므로 각별한 주의를 요한다.
■ 칼럼니스트
고옥기 한국경영자문원 자문위원
▣ 경력
- 법무사
- 수원지방법원 성남지원 조정위원
- 하남시청 기간제근로자 면접위원
- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사
- 서울중앙지방법원 등기전산화
- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장
- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관
- 서울중앙지방법원 민사신청과
- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여
- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여
- 행정사
- 공인중개사
