국토교통부는 12일 올해 1월 1일을 기준으로 한 전국 표준지 50만 필지의 공시지가를 발표하면서 “대다수의 일반토지(전체 중 99.6%)는 소폭 인상에 그쳐, 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다”고 밝혔다.

또한 오는 4월 말 발표 예정인 공동주택 공시가격과 관련, “다른 유형에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 상승률이 표준주택과 토지보다는 높지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

다음은 2019년 표준지 공시지가 관련 일문일답.

[Q1]  토지 가격공시의 주체 및 절차는?

□ 부동산 가격 공시법상 표준지공시지가는 국토교통부장관이 가격을 공시하고, 개별지는 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시토록 하고 있음

ㅇ 표준지 조사·평가는 지역별 담당 감정평가사가 현장조사를 통해 토지의 특성, 사회·경제·행정적 요인과 용도지역별 가격 동향 등 가격형성요인을 조사·분석함

 - 단계별 가격균형협의*를 통해 지역간·필지간 가격의 균형을 맞추고, 소유자 및 지자체의 의견청취 절차를 거친 후, 중앙부동산가격  공시위원회의 심의를 거쳐, 국토부장관이 가격을 공시함

 * 조사·평가자 간 → 시·군·구 내 → 인접 시·군·구 → 시·도 내 → 전국

 - 감정평가사의 철저한 조사와 다단계 협의 및 위원회 심의 절차를 통해 표준지 가격의 객관성·신뢰성 확보

□ 개별공시지가는 표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표를 적용하여 가격을 산정한후 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시·군·구청장이 공시(5. 31. 예정)

 - 시·군·구 공무원이 산정하는 개별공시지가의 정확성을 제고하기 위해 감정평가사가 3단계 가격검증을 실시

 * 산정가격 검증 → 의견제출 가격 검증 → 이의신청가격 검증

[Q2] 2019년 표준지공시지가의 추진 방향은?

□ 표준지공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 조세와 부담금의 부과기준이며, 보상·담보·경매평가 등 각종 평가 기준으로도 활용 중임
 
 * 특히, 주택이 아닌 비주거용 부동산의 토지부분에 대한 과표 기준으로 활용

□ 정부는 지난 1월 24일에 부동산 유형·지역·가격대별 형평성을 제고한다는 기본원칙을 밝힌 바 있으며,

ㅇ 이번 표준지 공시지가는 최근 지가가 급등하였거나, 그 간 현저히 저평가되어 있었던 중심상업지나 대형 상업·업무용건물 등 고가 토지*를 중심으로 현실화율을 제고하였음

 * 추정시세 2,000만원/㎡ 이상

ㅇ 다만, 상대적으로 고가 토지에 비해 현실화율이 높았던 일반 토지는 시세상승 수준 정도를 반영하여 소폭 인상되었으며, 향후 점진적으로 현실화를 추진할 계획임

[Q3] 임대료 전가나 젠트리피케이션 등에 대한 보완책이 있는지?

□ 전체 표준지의 99.6%인 일반토지는 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상하고 점진적 현실화 추진에 따라 공시지가 상승 영향은 크지 않을 것임

ㅇ 특히, 영세 상인 및 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통시장 내 표준지 등은 공시가격을 상대적으로 소폭 인상

□ 또한, 고가 토지의 경우에도 임차인에 대한 보호장치가 존재하여 임대료 전가 영향도 제한적일 것으로 판단됨

ㅇ 최근 ·상가임대차법· 개정(‘18.10)으로 계약갱신요구권 행사기간이 5→10년으로 연장, 매년 임대료 인상률 상한은 5%로 제한되며,

ㅇ 상가임대차법 적용범위를 결정하는 환산보증금 인상도 추진 중(‘19.1월 상가임대차법 시행령 개정안 입법예고)

 * 서울기준 6.1억원 → 9억원으로 상향 조정, 전체 상가 임차인의 95%(종전 90%)까지 보호대상에 포함하는 수준
 * 환산보증금 = 보증금 + (월세×100)

□ 젠트리피케이션에 대해서는 상가건물임대차분쟁조정위원회*를 설치하여(`19.4.17) 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 분쟁 해결을 지원하고,
  
 * 대한법률구조공단 산하 서울중앙·수원·대전·대구·부산·광주 등 6개 지부에 설치

ㅇ 상가임대료동향 및 공실률 모니터링*도 강화할 계획임
  
 * 현재 감정원을 통해 분기별 계약임대료, 임대가격지수, 투자수익률, 공실률 조사 중

[Q4] 세 부담이 늘어나는 것 아닌지?

□ 대다수의 일반토지(전체 중 99.6%)는 공시지가 소폭 인상에 그쳐, 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상

ㅇ 특히, 세부담의 임대료 전가가 우려되는 상가·사무실 부속 토지 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유 토지의 공시지가 합계가 80억을 초과할 경우에만 종합부동산세를 납부*하게 되어 대상도 많지 않음

 * 나대지·잡종지 등 종합 합산토지는 5억 초과

ㅇ 또한, 재산세와 종합부동산세 부담 증가는 직전년도 대비 50% 이내로 제한되는 등 상승폭이 제한적

[Q5] 건강보험료 부담이 크게 늘어나는 것 아닌지?

□ 99.6%의 일반토지는 공시지가 상승폭이 크지 않은 점을 감안할 ·, 건강보험료에 미치는 영향은 제한적이며,

ㅇ 지역가입자 재산보험료는 60개 구간의 ‘재산보험료 등급표’로 산정, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없음

□ 또한, 작년 7월부터 건강보험료 부과체계 개편을 통해 지역가입자 재산보험료 부담을 낮춰나가는 추세*에 있으며,

 * ’18년 7월 1단계 개편을 통해 ‘재산 공제제도’ 도입, ’22년 7월 예정된 2단계 개편을 통해 재산 공제액을 공시가격 8,333만원으로 확대 추진

ㅇ 공시가격 상승으로 인한 건강보험료 영향을 분석하여 제도 보완이 필요한 경우, 부담을 완화하기 위한 제도개선 방안을 마련할 계획

[Q6] 공동주택 공시가격은 얼마나 오르는지?

□ 공동주택은 다른 유형에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 ‘19년 공시가격 상승률이 표준주택과 토지보다는 높지 않을 것으로 예상

ㅇ 다만, 최근에 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가격의 격차가 현저히 컸던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 크게 나타날 수 있음

□ 현재, 공동주택은 현장조사 및 가격 분석 중이므로 구체적인 내용은 공동주택공시가격이 확정되면 4월 30일 발표 계획