전세가 저렴한 서대문구, 매매 갈아타기 가장 쉬어

[데일리경제]서울 모든 구의 매매가 대비 전세비율이 50%를 밑돌고 있는 가운데 서대문구가 47.49% 로 가장 높은 비중을 차지했다.

반면 서대문구의 3.3㎡당 전세가격은 558만원 선으로 서울 평균가격인 640만원에 미치지 못하는 것으로 조사됐다. 전세비율만큼의 높은 전세가격이 예상됐지만 저평가 인식이 강한 매매가 영향에 전세보증금의 수준은 하위권에 포진됐다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 서울 구별 전세비율은 서대문구가 47.49%로 1위를 차지했고 뒤 이어 은평구(46.48%), 동대문구(44.18%) 순으로 높게 나타났다. 강북지역은 거품 논란 속에서 강북3구(강북∙노원∙도봉)의 전세비율이 모두 40%미만으로 급락했다.

반면 강남 및 송파는 매매가 대비 전세비율이 28%선에 불과해 가장 낮은 것으로 집계됐다. 이는 상대적으로 고가의 매매가격과 재건축 단지의 높은 비중으로 인해 전세가격과의 격차가 크게 벌어졌기 때문으로 풀이된다.

전세비율이 높으면 적은 초기투자금액으로도 매입이 수월해 전세를 끼고 내 집 마련을 하려는 수요자들에게 큰 인기가 있다. 특히 요즘과 같이 대출규제 및 금리인상으로 자금력 동원이 어려운 실수요자들의 관심이 높은 편이다.

서대문구는 최근 이어진 각종 재개발 사업 및 이에 따른 이주민 발생으로 전세가격이 크게 상승했다. 기존 원주민 외에도 인근 업무지구에서 파생된 직장수요까지 가세해 전세매물 부족과 전세 보증금 상승이 이어지고 있다. 특히 지역적으로 소형 단지 비중이 높아 젊은 수요층에게 인기가 좋다.

비록 개발 사업지와 경의선 개통 수혜지역을 중심으로 매매가격 역시 크게 올라 해마다 전세비율은 감소하고 있지만 한강이남을 비롯한 기타 지역에 비해서는 높게 형성돼 있는 것이 특징이다.

이에 2006년 연초 56.33%에 달하던 전세비율이 2007년에는 52.96%까지 감소했고 2008년 들어서는 50%미만으로 떨어지기 시작했다. 지역적으로 여러 상승재료가 집중되면서 매도호가가 상승해 전세비율을 감소시킨 것.

반면 송파구는 2007년 이후 전세 비율이 소폭 증가했다. 대규모의 신규 아파트 공급에 따라 전세가격은 안정을 찾고 있지만 고가주택을 대상으로 한 각종 규제에 강남 중대형 아파트들의 매매가격이 하락했기 때문이다.

한편 서대문구가 서울에서 가장 높은 전세비율을 보이며 투자수요의 구미를 당기고 있지만 전세가격은 여전히 평균 이하의 저렴한 수준으로 조사됐다. 매매가 대비 전세가격의 비율 자체는 높지만 매매가격이 타 지역에 비해 낮아 전세가의 상향 조정 폭에 한계가 있기 때문이다.

실제로 서대문구의 연초대비 전세가 상승률은 6.08%로 상위권에 위치한다. 하지만 3.3㎡당 가격은 558만원 선. 서울 평균가격인 640만원보다 82만원 가량 낮은 수치다. 최하위권의 전세비율을 기록한 강남구와는 3.3㎡당 무려 442만원 가량이나 차이가 벌어진다.

서대문구는 원주민들을 중심으로 탄탄한 수요층이 자리잡고 있어 급격한 가격 변동이 없는 곳이다. 게다가 중대형에 비해 상대적으로 면적 별 단위 가격이 저렴한 소형아파트 비중이 높아 타 지역에 비해 낮은 가격수준을 형성하고 있다.

이외에는 강남구의 3.3㎡당 전세가격이 1000만원으로 가장 높고 서초구(853만원), 송파구(700만원) 등 강남3구가 상위권에 포함됐다. 한강 이북지역에서는 종로구(745만원), 중구(736만원)등이 눈에 띈다.

수도권 지역의 지속적인 전세비율 감소로 수요자들은 ‘전세 끼고 내 집 마련하기’가 점점 어려워 지고 있다. 매매가격 대비 전세가격의 비중이 작아져 주택 매입 시 전세가격 외에 추가되는 투자원금이 더욱 늘어나고 있기 때문이다.

이같은 추세 속에서 서대문구의 높은 전세비율과 낮은 전세가격은 주택 임차 및 매입을 원하는 실수요자들이 주목할 만한 곳으로 손꼽힌다. 홍제동에 위치한 R중개업소 공인중개사는 “이곳은 다양한 개발재료에 비해 저렴하다는 인식이 크다 보니 세입자들이 계약 만료 시 매매로 전환하거나 재계약 하는 경우가 많다”며 “전세나 소형매물은 언제나 부족한 실정”이라고 말했다.

다만 투자를 고려한 수요자라면 전세비율과 같은 단순예측지표로만 투자여부를 결정하지 말아야 한다. 가재울뉴타운 사업지 내 위치한 S중개업소 관계자는 “부동산 가격은 시장의 복합적인 요인에 의해 결정되는 것이지 전세비율만으로 수익성이 결정되지는 않는다”라며 투자수요자들에게 주의점을 당부했다.

데일리경제 다른기사 보기