<테마분석>건설업종, 네가치 리스크와 세가지 화두
<테마분석>건설업종, 네가치 리스크와 세가지 화두
  • 데일리경제
  • 승인 2008.03.27 04:40
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<테마분석>건설업종, 네가치 리스크와 세가지 화두
2008년 하반기 재개발 사업지 분양 본격화 전망

2000~2002년에는 월간 수주액 보다 월간 기성액이 높은 상태가 지속되면서 수주 잔고는 감소국면을 보여왔다. 2002년 이후에는 국내 수주가 급증하기 시작하였는데 건설 기성은 소폭 회복세를 보이는 수준에 그치고 있다.
 
 부문별 수주 증가 추이를 보면 2001~2003년의 수주 증가 1기는 국내 재건축 부문이, 수주증가 2기인 2005~2007년은 재개발 부문이 전체 수주증가를 이끌었다.
 
구체적으로 재건축은 2000년 전체 3.6조원 수주에서 2003년 12.0조원까지 급증하였다가 규제에 따른 사업성 악화로 감소하고 있으며, 재개발은 2004년 1.6조원에서 2006~2007년 각각 14.5조원, 13.4조원으로 증가하였다. 2005~2007년 누적 주택 수주 중에 재개발 비중이 22.1%, 재건축 비중이 10.3%, 신규주택 비중은 67.6% 수준이다.
 
도심 개발 중심의 신정부의 정책 방향이나 현재 추진중인 뉴타운 프로젝트를 감안할 때 재개발 수주는 2010년까지 매년 10조원 이상이 지속될 것으로 전망된다.

문제는 재건축 부문과 재개발 부문 모두 수주 시점 이후 사업 승인 기간, 이주 및 철거 기간에 최소 2-3년의 소요된다는 점에 있다. 수주 증가에 비해 건설경기가 살아나고 있지 않은 이유 중 하나는 선행지표인 건설 수주와 동행지표인 건설 기성의 연결고리가 이 재건축·재개발의 Time-lag 으로 인해 깨어졌기 때문이다.
 
결론적으로 국내 건설 경기의 본격적인 확장 국면 진입을 위해서는 이 연결고리의 회복이 관건이 된다.

재건축 부문의 경우 수주에서 기성으로 연결되는 Time-lag 해소 시점(2-3년)이 지났음에도 불구하고 규제로 인해 사업 축소 또는 지연이 지속되고 있다. 향후 도심 내 주택 공급 확대 정책의 일환으로 규제완화가 본격화 될 경우 재건축 사업이 가장 크게 수혜를 받을 가능성이 높을 것으로 전망된다. 특히 이미 기반시설 부담금 제도가 폐지되어 재건축 환경은 소폭이나마 나아지고 있다.

재개발 부문에서는 2008년 하반기부터 본격적으로 분양이 시작될 전망이다. 이는 2005년부터 급증하기 시작한 재개발 수주의 Time-lag이 해소되는 시점이 도래한 것으로 판단되며, 서울시에서 중점적으로 추진하는 사업지로 규제관련 Risk도 재건축 보다 낮다는 점에서 추가적으로 지연될 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 일례로 주택 부문에 강점을 가진 대우건설의 경우 전체 분양 계획 물량인 1만 4,471세대 중 재개발 물량이 4,250세대로 30% 비중을 차지하며, 분양시기는 대부분 2008년 하반기에 집중되어 있다.

재건축·재개발 확대는 1) 현재 건설산업에서 가장 Risk로 부각되고 있는 미분양 Risk가 적다는 점, 2) 조합원 대상 분양 물량의 경우 분양가 상한제 적용 대상에서 제외된다는 점 3) 대부분의 수주가 주택 브랜드 가치가 높은 상장 건설업체에 집중된다는 점 등에서 긍정적으로 판단된다.

건설업체별로 2007년 재개발 관련 매출은 거의 발생하고 있지 않았으나, 신규수주가 2007년 급증하였다. 건설업체 대부분의 재개발 관련 신규수주 인식기준은 사업승인을 획득하는 시점이다. 이 전 단계인 조합에서 시공사를 설립하는 시점에서는 가계약 물량(약정물량)으로 잡고 있다. 2007년 재개발 신규수주 급증은 가계약 물량에서 사업승인을 획득하고 매출로 반영되기 시작한다는 의미로 현재의 약정잔고 수준을 감안하면 신규수주는 지속적으로 증가할 것으로 판단된다. <분석기관:푸르덴셜증권>

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