건설산업, 네 가지 Risk와 세가지 화두

<증권사 전망>건설산업, 네 가지 Risk와 세가지 화두

현재 건설산업 내 네 가지 Risk는 금리, 미분양, 규제 , Valuation 으로 판단된다.

1) 2006년 이후 상승국면으로 전환된 금리는 직접적으로는 부채비율이 높은 건설업체의 실적에 영향을 미치고, 간접적으로 주택 수요에 부정적인 작용을 하게 된다.

2) 2007년 12월 기준으로 11.2만세대를 기록하고 있는 전국 미분양과 1.7만세대의 준공 후 미분양은 건설업체의 매출 및 이익 인식 지연, 현금흐름 악화, 할인판매의 경우 대손 충당금 반영 , 주택 사업 축소 등으로 현재의 실적뿐만 아니라 미래의 수익창출에도 악영향을 미친다.

3) 정책적 규제 부분은 토목, 주택, 건축 등 산업 전반에 다양한 방식으로 작용한다. 참여 정부 5년간의 규제는 대부분 부동산 시장에 집중되어 있다. 과거 주요 규제 Risk로 토목 시장에서 최저가 확대, 재건축 규제 강화,택지 개발 제한, 분양가 상한제 등이 부담으로 작용해 왔다.

4) Valuation 부분에서 Datastream 기준 건설업종 PER은 15.5배 수준으로 시장대비 24% 수준에서 할증 받고 있다. 이는 업종 조정기마다 Valuation 부담으로 작용해 왔다.

건설산업의 주요 Risk 요인들은 2분기 부터는 완화되는 국면에 접어들 것으로 전망된다.

1)금리 부분에서는 91일 CD금리가 지난 1월 고점을 형성한 이후 70bp 정도 하락한 5.2%에서 안정화되고 있다. 또한 경기 침체에 따라 향후 상승보다는 하락 가능성이 높을 것으로 전망된다.

2) 분양가 상한제를 회피하기 위한 조기 분양 승인 신청에 따라 2007년 주택인허가 실적은 전년동기 대비 18.6% 늘어난 55.7만 세대에 이른다. 이에 따라 1분기 까지는 미분양 물량이 늘어날 수 있으나, 각 건설사 별로 2008년 분양 사업을 축소하고 있고, 향후 재건축·재개발 물량이 늘어남에 따라 일반 공급물량은 더욱 줄어들 것으로 전망된다.

따라서 미분양 Risk는 2분기 이후부터는 다소 완화될 것으로 전망된다.

3) 신 정부는 과거 참여정부 시절의 규제 일변도의 부동산 정책에서 용적률 완화와 도심 재개발 등을 통한 공급 확대로 부동산 가격안정, 국토의 효율성 확대와 대단위 SOC 사업 등을 추진하고 있다. 참여정부 시절 만들어진 규제 정책들이 폐지될 가능성은 낮으나, 향후 부정적인 영향을 줄이는 방향으로 완화될 전망이다.

4) Valuation은 PER 기준으로 2007년 11월 KOSPI대비 50%까지 할증국면에 접어들었다가 지난 1월말 기준으로 24% 수준에서 할증 받고 있다. Valuation 부담은 2008년 이후 수주잔고에서 기성으로의 연결고리 회복을 통한 실적성장으로 완화될 전망이다.

건설산업의 세가지 화두는

1)재개발 시장의 Time-lag 해소
2)초대형 개발사업 확대
3)해외수주 확대 지속과 매출 확대
=> 본격적인 실적성장은 2008년 하반기부터

2005년 이후 뉴타운 사업 확대에 따라 급증하기 시작한 재개발 수주는 2004년 1.6조원에서 2005~2007년 각각 5.7조원, 14.5조원, 13.7조원을 기록하였다.

3년 정도의 이주 및 철거 기간과 사업승인 기간을 고려하면 2008년 하반기부터 본격적인 Time-lag 해소가 가능할 것으로 전망된다.

행복도시, 기업도시, 혁신도시, 초대형 PF 사업, 경제자유구역 등 국내 개발형 사업규모는 현재 진행중인 프로젝트만 137조원에 이른다. 용산 역세권 개발사업에서 사업비가 초기 12조원에서 28조원으로 확대된 것처럼 프로젝트가 본격화 될 때 전체 규모는 더욱 커질 것으로 전망된다.

2006년 165억불, 2007년 398억불을 기록한 해외수주 역시 1년 정도의 설계기간 및 초기 기반공사 기간을 고려하면 본격적인 매출 확대는 2008년부터 시작될 것으로 전망된다.

<푸르덴셜증권 박형렬 애널리스트>

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