상한제 피하는 서울 재개발 지역

2007년 한해 동안 조용했던 재개발 사업이 연말부터 속도를 내기 시작했다. 분양가상한제를 피하기 위해 지난해 12월 1일 이전까지 관리처분인가 신청을 한 단지가 쏟아져 나왔기 때문이다.

분양가상한제를 피하면 조합원들의 추가부담금을 덜 수 있어 상한제 적용단지보다 수익성이높다는 것이 특징이다. 게다가 이명박 대통령 당선인 확정으로 새 정부의 재개발.뉴타운 활성화 정책을 기대하는 분위기도 크다.

분양가상한제를 피하기 위한 관문인 관리처분단계는 재개발 사업 중 막바지 단계다. 관리처분인가를 받게 되면 이주 및 착공이 진행되면서 내집마련이 구체화 된다. 따라서 관리처분에 돌입한 지분은 재개발 초기 단계보다 다소 가격은 비싸지만 안정적이고 빨리 내집마련을 할 수 있다는 장점이 있다.

보통 층과 동을 결정할 수 있고 새 아파트 입주가 확실다는 점에서 관리처분단계의 지분 투자금액(지분 매입가격과 추가부담금 합한 금액)은 일반 분양가보다 비싼 편이다. 하지만 서울 아파트 공급이 줄어들고 있는 가운데 재개발 일반분양 물량도 많지 않아 청약가점제에 불리한 수요자의 경우는 지분 매입을 고려해 볼 만하다.

특히 수요자들에게 인기 있는 99㎡대의 중대형 아파트와 조망권이 좋은 곳은 대부분 조합원들 몫으로 돌아가므로 희소성 면에서도 우위를 점한다.

하지만 비교적 안전한 관리처분단계의 지분이라도 가격에 대한 신중한 접근이 필요하다. 관리처분단계의 지분은 해당 건물의 감정평가액이 나온 상태이기 때문에 추가로 내야 할 추가부담금이 얼마인지 따져 봐야 한다. 최근 들어 감정평가액이 지분소유자들의 생각보다 적게 나오거나 조합원 분양가가 다소 높게 책정되어 시장에 매물이 쌓이는 경우도 흔하기 때문이다.

또 지분가격과 추가부담금을 합한 예상 총 투자금액이 주변 대단지 새 아파트 시세와 비교해 봐야 하며 지분가격에 거품이 끼어 있지 않는지 확인해야 한다.

서대문구 가재울 3구역.4구역

가재울 뉴타운은 서대문구 남가좌동과 북가좌동에 걸쳐 개발되는 2차 뉴타운 중 하나다. 그 중 3.4구역은 총 건립가구수가 각각 3304가구, 4047가구에 이를 정도로 가재울 뉴타운 핵심 개발지라 할 수 있다. 가재울 뉴타운은 상암지역의 택지개발, 디지털 미디어센터(DMC) 건립 등 개발 호재가 풍부한 편이다. 또 경인선과 경전철이 들어서면 강북지역의 주요 비즈니스, 주거 지역으로 떠오를 가능성이 높다. 현재 두 지역 모두 관리처분인가신청에 들어간 상태이며 가구별 감정평가가 끝난 상태다. 인근 중개업소에 따르면 110㎡ 입주가 가능한 소형빌라의 시세가 2억7000만~2억8000만원 선이며 추가부담금을 합한 예상 총 투자금액은 5억원 초반대로 보고 있다.

중구 신당 6구역.7구역

신당동은 6구역에서 11구역까지 총 6개 재개발 구역이 있다. 그 중 6구역과 7구역은 관리처분인가신청을 받아 추진 속도가 빠른 편이다. 6구역은 총 945가구, 7구역은 895가구로 대단지 아파트가 지어진다. 지리적으로 볼 때 신당 재개발 지역은 인근 왕십리 뉴타운과 황학동 재개발 등의 수혜를 볼 수 있다. 99㎡대에 입주할 수 있는 소형 빌라의 경우 총 투자금액은 5억5000만~5억6000만원 선이다. 이는 원조합원들이 이주를 앞두고 추가부담금에 대한 부담으로 다소 낮아진 가격으로, 감정평가 직전에는 6억원를 웃돌았다.

동작구 흑석 4.5.6구역

강남권 마지막 한강조망 단지로 주목받는 흑석뉴타운은 부동산 시장에서 늘 관심지역이다.강남과 여의도 중간에 위치하며 지역에 따라 한강 조망도 가능하다. 특히 그 동안 가장 큰 문제로 거론되던 교통문제도 9호선의 개통으로 해소될 것으로 보인다. 흑석뉴타운 중에서도 5구역이 가장 빠른 행보를 보이고 있다. 현재 철거 작업이 진행되며 4구역과 6구역은 관리처분인가신청을 해놓은 상태다. 인근 중개업소에 따르면 99㎡대 아파트 입주가 가능한 33㎡ 정도의 단독주택 지분 가격은 3억원 선이며 앞으로 추가부담금을 합한 총 투자금액은 6억원 선으로 예상되고 있다. <최정원 기자>

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