[Q&A] 동탄2지구 신도시 개발은 이렇게 이루어진다
[Q&A] 동탄2지구 신도시 개발은 이렇게 이루어진다
  • 데일리경제
  • 승인 2007.06.08 16:23
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[Q&A] 동탄2지구 신도시 개발은 이렇게 이루어진다

정부가 1일 발표한 '동탄2지구 신도시 개발방안'은 주택부족문제가 아직 남아 있는 수도권에서 서민·중산층의 주거문제 해결을 위한 것이다.

정부는 올해부터 종부세·양도세·담보대출규제·실거래가 등 투기억제 장치가 본격 가동됐고, 6∼7월경 수도권에 대규모 분양물량 예정, 동탄 1지구 입주 등 공급물량이 풍부해 집값 불안은 없을 것으로 예상했다.

정부는 특히 '선(先) 교통대책, 후(後) 입주' 원칙을 철저하게 지켜 입주가 시작되기 전에 모든 교통망을 완벽하게 구축하는 한편, 지구내 토지매매는 토지공사가 선매해 투기목적 거래를 막고 주변지역도 실수요자에게만 토지거래를 허용하는 등 투기수요 차단을 위해 고강도 투기대책을 마련키로 했다.

다음은 '동탄2지구 신도시 개발방안'과 관련한 궁금증을 문답으로 알아본다.

-신도시 발표가 오히려 집값 불안으로 이어지는 것 아닌가.

▲부동산시장의 제도적 기반과 수급상황이 과거와 다르므로 신도시 발표가 시장흐름에 악영향을 주는 일은 없을 것이다. 올해부터 종부세·양도세·담보대출규제·실거래가 등 투기억제 장치가 본격 가동됐고, 분양가상한제·청약가점제 등으로 양질의 저렴한 주택이 실수요자에게 공급될 것이라는 기대가 시장에 형성돼 있다.

특히 6∼7월경 수도권에 근래 유례없는 분양물량이 예정돼 있고, 올해부터 동탄 1지구 등의 입주와 인근에 대규모 분양이 이루어지는 등 공급물량이 풍부해 집값 불안은 없을 것으로 예상된다.

다만, 개발계획 발표단계에서는 기대심리 등으로 대상지 및 인근지역의 가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있으나, 과거 경험상 비교적 빠른 시일내에 여타 지역수준으로 안정됐고, 그 동안 후보지로 거론되면서 어느 정도 집값에 반영돼 있는 상황이므로 추가 상승의 여력은 크지 않을 것이다.

검단(인천서구)의 경우 지난해 10월 발표 후 11∼12월 가격이 월간 5∼6% 상승했지만 올 1월 수도권 평균(1.7%)이하로 안정화된바 있다. 지난달 말의 경우 오히려 0.06% 하락했다. 또 신도시 논란이 시작된 지난달 18일 이후에도 수도권 집값은 전반적인 하향 안정세를 지속하고 있다.

-경부축에 신도시가 집중돼 교통체증을 가중시키는 것 아닌가.

▲신도시 정책은 주택시장의 안정과 함께 서울 중심의 수도권 공간구조를 분산형으로 개편, 균형 있는 발전을 위한 것이다. 이번 발표된 신도시를 포함, 총 10개 신도시(총 58만호)를 공간계획, 교통여건 등을 감안해 남부·북부·서부 등 권역별로 균형있게 분산해 추진 중이다. 북부권에는 파주, 양주 옥정, 양주 회천 신도시, 서부권에는 김포, 검단 신도시 등이 있다.

앞으로 '선(先) 교통대책, 후(後) 입주' 원칙을 철저하게 지켜 입주가 시작되기 이전에 모든 교통망을 완벽하게 구축할 계획이다.

직통 고속도로·전철 등 '언제, 어디서나, 누구나' 쉽고 빠르게 접근할 수 있고 편리하게 이용 가능한 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축, 기존 경부축 출·퇴근 교통난을 예방할 방침이다.

-수도권 신도시 추가건설은 참여정부의 국가균형발전 시책에 역행하는 것 아닌가.

▲신도시 건설은 주택부족문제가 아직 남아 있는 수도권에서 서민·중산층의 주거문제 해결을 위해 불가피한 선택이다. 현실적으로도 수요에 맞춰 주택을 공급할 필요성이 있다면 기반시설과 자족기능을 겸비한 계획적·체계적인 신도시 형태의 개발이 바람직하다.

또 신도시 등 택지개발사업 자체는 수도권 인구집중을 심화시키는 요인이 아니다. 과거 분당·일산 등 신도시 인구조사 결과를 봐도 지방으로부터의 유입 인구는 미미했는데, 지난 2001년 한국경제학회가 수도권 5개 신도시 주민의 이전 거주지를 분석한 결과 서울이 53%로 가장 많았으며, 모도시(母都市) 21.4%, 경기 14.8%, 인천 2.4% 였고, 수도권 외 지역 4.8% 등이었다.

아울러 신도시 개발은 수도권정책 및 국토정책 방향에도 부합하는 것으로 행복도시·혁신도시 등 균형발전시책 추진과 병행해 수도권은 삶의 질과 경쟁력을 증진하는 방향으로 재정비할 계획이다.

-동탄2지구 신도시 입지가 강남수요를 흡수하기에는 미흡한 것 아닌가.

▲이번 신도시는 수도권 공간구조, 가용토지 분포, 교통망, 발전 가능성 등을 고려해 최적의 입지로 결정한 것이다. 일부에서 단순히 서울부터의 거리(강남 양재기준 직선거리 30㎞)만으로 이번 신도시를 평가하는 것은 성급한 판단이다.

대체수요라 하는 것은 ‘거리’에 의한 대체성이 아닌 '기능'에 의한 대체성을 의미한다. 즉, 강남지역과 가까운 거리에 단순히 출·퇴근만을 위한 이른바 ‘베드타운형’ 보다는 교육, 문화, 교통 등 질 높은 주거여건과 기업하기 좋은 환경이 어우러져, 누구나 옮겨 살고 싶은 ‘명품 자족형’ 신도시를 만드는 것이 진정한 대체수요 개념에 부합한다고 본다.

과거 분당도 발표당시 강남수요 흡수에 대해서 회의적인 시각이 많았지만 지금 시점에서 양질의 주택수요를 분담하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 이는 거리의 인접성 보다는 분당의 편리한 생활여건, 체계적인 연결교통망, 친환경적인 쾌적성 등으로 높은 삶의 질이 확보된 데 기인한다.

동탄2지구는 최고수준의 주거·교육·문화·교통여건을 완비한 자족도시로 조성할 예정이므로 양질의 주택에 대한 수요를 흡수하는 데 큰 효과가 있을 전망이다.

정부는 인근의 첨단 제조·연구단지와 연계해 첨단 비즈니스 용지 100만평을 조성, 동탄2지구를 자족성이 높은 중핵도시로 육성하는 한편, 최첨단 정보기술(IT)이 접목된 유시티(U-City) 시범도시를 조성하는 등 고품격 주거단지의 새로운 모델을 제시할 예정이다.

특히 판교 못지 않은 질 높은 주거여건을 지닌 주택을 주변 시세보다 30% 이상 저렴하게(평당 800만원대) 공급할 예정이다.

-풍부한 시중 유동성 등 불안요인이 상존하고 있는 상황에서 신도시 발표로 투기수요가 재연되는 것은 아닌지.

▲지속적인 담보대출 관리강화 등 투기억제 대책의 효과가 본격화돼 유동성이 과다하게 유입되지는 않을 전망이다. 이미 동탄지역(화성시)은 투기지역으로 지정돼 있어 다주택 보유자에게는 담보가 있어도 대출이 불가능하고, 지난 3월부터 담보대출 모범규준이 시행돼 개인별 상환능력을 고려해 대출이 이뤄지고 있다.

정부는 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단하기 위해 전례 없는 고강도 투기대책을 마련키로 했다. 지구내 토지매매는 토지공사가 선매해 투기목적의 거래를 동결하고 주변지역도 실수요자에게만 토지거래를 허용할 계획이다. 또 토지거래허가구역을 엄격히 운용하고, 위장매매·위장전입·미등기전매 등 일체의 불법·탈법행위를 철저히 조사할 예정이다.

특히 오는 9월부터 청약가점제와 분양가상한제 시행으로 주변시세 보다 15∼25% 저렴한 주택을 실수요자에게 공급하는 시스템이 완비되고, △가점제 공급시 유주택자 1순위 배제(2주택 이상자는 감점) △추첨제 공급시 2주택이상자는 1순위 자격 배제 등으로 다주택자들이 추가로 청약하기는 어려운 상황이다.

-주택거래신고지역은 언제 지정되며 지정효과는.

▲1일 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역 지정을 심의·의결할 예정이며 관보게재 즉시 지정효력이 발생한다.

신고지역으로 지정되면 △일반적인 실거래가 신고와 달리 신고기간이 단축(30일 이내 → 15일 이내) △관할 세무서장에게 신고사항이 통보돼 과세자료로 활용되고, 지자체장은 필요시 신고내역에 대해 조사 가능 △신고위반자에 대한 과태료가 중과(최대 취득세 3배 → 최대 5배) △거래가액이 6억 초과인 경우에는 자금조달 및 입주여부 계획 등을 신고사항으로 제출토록 하고 있음 △신도시 후보지역 및 주변지역내 주택거래동향을 신속히 파악할 수 있고, 기존 주택으로 투기수요가 유입되는 것을 억제 등의 효과가 발생한다.

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