"상가대출 많을수록 수익율 높아지나"

분양상가 대출 많을수록 수익률상회

주택 담보대출 규제 강화 정책 등으로 주택 투자에 유입되는 유동자금은 지속적으로 줄어들고 있는 추세다. 하지만 이와 반대로 상가분양시장은 분양금의 최고 70%까지 대출이 가능한 곳이 생기는 등 적극적인 투자 유치가 이뤄지고 있다.

대부분의 상가들의 대출이 상가 분양금의 30% 수준인 것과 비교하면 2배 이상 많은 대출이 가능한 상가가 등장하고 있는 것이다. 이들 상가 중에는 준공이 완료되면서 대출 가능 폭이 커진 경우도 있지만 상가의 입지적 우수성이나 상권 독점성 등 투자가치를 인정받아 은행측에서 대출 가능 금액을 높게 책정한 곳도 많다.

초기 투자자금이 부족한 투자자라면 50%이상의 분양대금 대출을 받아, 투입되는 자기자본을 줄이는 방법의 투자가 효과적이다.

이렇게 대출금액이 많아지게 되면 투자금액 대비 수익률이 높아지는 레버리지 효과를 볼 수 있기 때문이다. 레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아서 자기자본대비 이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고 표현하기도 한다.

예를들어 1억으로 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%이지만, 자기자본 5천만원에 타인자본 5천만원을 유입시켜 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.

주택시장에서 집값이 지속적인 상승을 할 때 많은 수요자들이 은행자금을 활용해 주택을 마련하는 것도 이과 같은 맥락이라고 볼 수 있다.

마찬가지로 상가시장에서도 투자가치가 높은 상가를 대출금을 많이 받아 상가에 투자하게되면 자기자본대비 수익률은 높아지게 된다. 하지만 여기서도 주의 할 점이 있다. 이런 레버리지 효과는 타인자본을 유입시키는데 발생하는 금리 등의 비용보다 수익률이 높은 것으로 판단되는 경우에만 활용해야 한다는 것이다.

다시말해 원하는 수준으로 임대가 맞춰질 수 있다는 확신이 있는 경우에만 투자를 해야 기대하는 효과를 볼 수 있다. 즉, 대출 금리가 5%라면 기대 수익률이 5%이상을 상회해야 많은 대출을 받아도 안정적인 투자가 가능하다는 것이다.

상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 기대수익율이 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는 것이 바람직하다.”며 “기대수익율의 실현가능성 여부를 체크하지 않고 초기자금이 적게든다는 장점만 믿고 투자를 했다가 임대가 맞춰지지 않으면 레버리지 효과를 통한 수익극대화는 커녕 대출금 이자 갚는 것도 힘들어질 수 있다.”고 조언했다.

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