대형vs중소형 건설업체의 수익률 격차 확대
지난 1년간 시가총액을 기준으로 한 KOSPI 대비 상대수익률에서 07년 8월 이후 대형건설사와 중소형 건설사간의 격차가 확대되고 있다. 중소형 건설사 할인의 원인은 첫째, 상대적으로 높은 지방 미분양 Risk 둘째, 2008년 이후 성장에 대한 비전 부재 셋째, 불안정한 재무구조 등으로 판단된다.
주택 부문 비중이 대형건설사에 비해 상대적으로 높은 중소형건설사의 경우 현재의 주택시장 침체국면을 타개하기 위한 전략 구상과 향후 건설사 성장의 화두가 될 초대형 개발사업, 재개발 확대, 해외 수주의 세가지 부문으로의 진출에 어려움을 겪고 있다.
그러나 Valuation gap이 확대됨에 따라 지방 미분양 Risk에서 벗어나 있고, 향후 성장 기반을 마련한 일부 중소형 건설사의 경우 Gap 축소 국면에 진입할 가능성이 높은 것으로 판단된다. 동부건설의 경우 대표적인 수혜주가 될 것으로 전망된다.
중소형사의 첫번째 할인요인인 미분양 Risk와 관련해서 동부건설은 수도권 내 재개발 위주의 주택공급 확대를 통해 대형건설사 이상의 안정성을 보여주고 있다.
상반기 분양한 3,240세대 중 자체공동사업이 1,681세대, 재개발 사업이 1,559세대로 100% 분양을 완료했으며 올해 공급 물량 중 일반도급 물량은 194세대에 불과하다. 08년~10년까지 계획된 총 21,106세대 중 일반 분양 물량 비중은 47.1%로 “센트레빌”브랜드를 통한 재개발 시장 확대에 수혜를 받을 전망이다.
또한 2007년 ~ 2010년 까지 분양 계획 물량 중 지방물량은 10% 수준으로 대부분이 수도권 지역에서 분양사업을 추진할 예정이다. 이에 따라 동부건설은 미분양 Risk에 대해서 할인요인은 없다고 판단된다.
두 번째 할인 요인인 2008년 이후의 성장 비전에 대해 동사는 주택 부문 확대와 더불어 동자동 부지 개발, 동국제강 전기로 공사, 물류 사업부문 성장 등을 통해 외형을 확대 할 수 있을 것으로 예상된다.
금년 10월 착공 예정된 전기로 공사의 경우 공사비는 3,200억원 수준에서 결정될 것으로 예상되며, 본래 2009년으로 예정된 동자동 부지 개발이 4구역부터 조기에 진행될 것으로 전망된다. 물류부문에서 렌터카와 택배부문 성장을 바탕으로 2009년까지 연평균 13%대의 성장을 보일 것으로 예상된다. 전체 매출 증가율은 08년 26.7%, 09년 16.2%에 이를 것으로 전망된다.
재무구조 부문에서는 2007년 매각한 국제공항 철도 727억과 80% 수준으로 예상되는 매각 차익 유입, 기타 SOC 지분 매각 등을 추진, 매각 예정인 5.9% 실트론 보유지분 (장부가 321억원)등을 통해 부채비율을 낮출 예정이다.
외형 성장과 더불어 2008년은 수익성 개선의 원년이 될 것으로 판단된다. 이는 기타 공종 대비 상대적으로 수익성이 높은 주택 부문의 매출 증가, 판관비 부분에서 인력 확충과 IT 투자 마무리, Turn-key 입찰 관련 수주실패비 등의 경상개발비 감소 등에 따른 것이다. 이에 따라 2007~2009년 전체 원가율은 각각 91.6%, 90.1%, 89.1%로 개선 될 것으로 전망된다. 영업이익률은 07년 2.2%에서 08~09년 각각 4.8%, 6.1%로 개선될 것으로 예상된다.
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